直擊物業管理痛點難點《眉山市物業管理條例》明年1月1日起正式實施

　　小物業，大民生。

　　隨著經濟社會發展，住宅小區已成為居民生活的基本單元。小區物業管理對于改善人民群眾的生活品質、提高城市治理水平起著積極作用，物業服務管理水平直接影響到社區的生活環境、居民的幸福指數。

　　隨著我市經濟社會的發展和業主自治意識的增強，群眾對物業管理的要求越來越高，一些矛盾時有發生。在推進基層治理體系和治理能力現代化的背景下，《眉山市物業管理條例》將于2021年1月1日正式實施。該《條例》的頒布施行，是我市加快物業管理法制化進程中的一件大事，為城鄉基層治理提供了法律基礎，具有十分重要的意義。

　　昨（23）日，《眉山市物業管理條例》頒布實施新聞發布會召開。本期深度，聚焦《眉山市物業管理條例》出臺的“臺前幕后”，關注我市物業管理規范化、法制化之路。

　　新聞發布會現場。 記者 古良駒 攝

　　出臺背景

　　積極回應民生訴求

　　促進行業健康發展

　　“物業管理對于改善城市面貌、群眾居住環境、維護社會穩定有著重要作用。”市人大法制委主任委員陳健表示，近年來，隨著眉山市城鄉建設及物管行業的飛速發展，其領域內矛盾糾紛頻發，管理手段陳舊、法規不完善的弊端凸顯。國務院《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》出臺后，我市先后出臺了《進一步加強住宅小區物業管理工作的意見》《眉山市普通住宅小區物業管理服務等級標準》等多個物業管理配套政策文件，初步形成了具有地方特色的物業管理政策體系。

　　“但由于物業管理涉及多方主體的不同利益，在實踐中尚有部分問題急需進一步明確和細化。”陳健介紹道，此前在物業管理上，部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的職責不清，也在一定程度上影響了物業管理工作的有序開展。為解決以上問題，促進我市物業管理行業健康發展，制定一部符合我市實際情況、操作性強的物業管理法規非常必要，也十分迫切。

　　“目前，我市共有物業服務企業394家，從業人員15600余人，服務對象達114萬人。”市住建局相關負責人表示，過去由于物業管理服務準入門檻低、工作中管理主體存在職責不清、小區業委會運行規則不健全等突出問題，制約了我市物業管理發展，甚至引發了一些社會矛盾和糾紛。近年來，市委、市政府堅持以人民為中心的發展思想，提出建設高品質生活宜居城。《眉山市物業管理條例》的頒布實施，既是回應民生訴求，也標志著我市物業管理進入規范化、法制化新階段。

　　記者提問。 記者 古良駒 攝

　　出臺過程

　　四十九項突出問題

　　二十二次修改完善

　　2017年，我市啟動條例立法工作。經過三年多時間“孕育”，《眉山市物業管理條例》于2020年11月26日經四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準，將于2021年1月1日正式實施。

　　從啟動立法工作，到最終正式出臺，中間經歷了怎樣的過程？

　　據介紹，2018年12月，市住建局完成《眉山市物業管理條例（草案）》起草工作，并由市人民政府提請市人大常委會審議。眉山市四屆人大常委會第十九次、二十三次、二十五次會議分別對條例草案進行了三次審議。在《條例》制定過程中，市人大常委會分管副主任牽頭市人大法制委、常委會法工委，會同市政府相關部門組建條例草案修改領導小組，發函征求各區縣及市級相關部門意見，先后赴六區縣開展深入調研，并分別邀請各級政府部門、立法研究基地、立法咨詢專家、物管企業代表、業委會代表、網格員代表、律師代表召開專題座談會、聽證會、論證會。市人大收集匯總相關修改建議372條，結合人大常委會組成人員提出的180條審議意見，圍繞全市物業管理領域存在的49項突出問題對條例草案進行了22次修改完善，通過大量細致的工作，條例草案最終順利通過表決。

　　“就在報請省人大常委會批準前夕，《民法典》頒布，于是我們又作了系列調整。”新聞發布會上，記者獲悉，市人大常委會按照《中華人民共和國民法典》“物權編”“合同編”的相關內容，再次對條例細化梳理，經修改完善后順利通過省人大常委會批準。

住宅小區成為居民居住生活的基本單元。記者 杜艷 攝

　　【熱點解讀】

　　物業服務人員擅自停水、停電、停燃氣，由住房和城鄉建設主管部門責令期限改正，處二千元以上一萬元以下罰款；物業管理區域內，禁止擅自在住宅內開設餐飲、娛樂、生產、倉儲等經營性場館行為……《條例》共9章81條，包括業主大會設立、業主權利及義務、業主大會和業主委員會職責、物業管理區域劃分、前期物業招投標和收費、物業服務企業選聘、續聘和退出程序、物業服務內容及公示標準、老舊住宅小區管理和改造等內容。

　　在當天的新聞發布會上，市人大常委會、市司法局、市住建局相關負責人對《條例》進行了詳細解讀，并回答記者提問。

　　1.《條例》的出臺，對市民生活將產生哪些影響？作為主管部門，采取了哪些措施貫徹落實好《條例》？

　　答：《條例》緊密結合我市物業管理實際，立足解決人民群眾關注的焦點、熱點、難點問題。《條例》不但對物業管理工作中業主、業主大會及業主委員會各方應當行使的權利和義務進行了明確，對在行使權利和義務過程中可能引發矛盾糾紛的解決機制進行了規范，還特別結合我市老舊小區實際，重點突出了老舊小區改造及管理維護，推動民生實事的落地。

　　《條例》自2021年1月1日開始施行，行業主管部門將在一年內擬定印發包括首次業主大會會議籌備經費繳存使用辦法、物業服務用房、業主委員會議事活動用房裝修辦法等10個配套文件，將《條例》的相關規定落地。

　　2.如何把《條例》的貫徹，融入城市基層治理工作？

　　答：《條例》明確物業管理工作要堅持黨建引領的原則，引導符合條件的物業服務企業建立黨組織，開展黨的活動。街道辦事處和社區居委會具體負責轄區內的物業管理工作，指導物業小區成立黨組織，指導小區業主委員會成立黨組織，為物業管理區域內依法設立的黨組織開展活動提供必要條件。

　　3.《條例》為業委會的成立提供了操作指南。那么，在具體實施過程中，怎樣加以規范？如何有效解決業委會成立以后的辦公場所問題？

　　答：業委會的成立一直存在推動難的問題，《條例》首先從業委會籌備經費入手，明確建設單位應當將首次業主大會會議籌備經費繳存至街道辦事處（鄉、鎮人民政府）指定賬戶。其次是通過微信、短信、電子郵件等方式解決投票難問題，明確區縣人民政府應當逐步建立業主信息決策平臺，供業主大會會議、業主委員會和業主使用。三是確定業委會任職禁止性條款，明確存在未按照合同約定交納物業服務費、依法被納入失信被執行人名單等行為的業主不得作為業委會候選人。

　　《條例》明確建設單位在辦理建設工程綜合竣工驗收備案前，應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房進行裝修，裝修應當符合設計標準，滿足基本辦公功能。裝修標準由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。

　　4.根據《條例》規定，今后街道和社區如何加強物業管理？

　　答：《條例》明確了街道辦事處（鄉、鎮人民政府）在物業管理工作中的主體職責，包括具體負責本轄區內物業管理工作，建立健全物業管理工作長效機制；為物業管理區域內依法設立的黨組織開展活動提供必要條件；組織、指導和監督轄區內業主大會、業主委員會依法履行職責，參與業主大會、業主委員會籌備、成立和換屆工作；組織、指導和協調轄區內業主大會、業主委員會選聘、續聘、解聘物業服務人；責令限期改正或者撤銷業主、業主大會、業主委員會違反法律法規的決定；制止、報告物業管理區域內的違法行為；指導督促物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；依法調解、處理物業管理矛盾糾紛。社區居委會指導和協助轄區各物業管理區域設立業主大會和選舉業主委員會，協助街道辦事處開展物業管理工作。

　　5.《條例》對老舊小區改造有哪些規定？

　　答：《條例》明確，市、區縣人民政府應當將老舊住宅小區改造納入城鎮保障性安居工程，落實補助資金，加強老舊住宅小區配套基礎設施或者公共服務設施的建設、更新、改造、提升，逐步改善老舊住宅小區人居環境。支持老舊小區加裝電梯。物業配套設施完善的老舊住宅小區，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當組織、指導業主籌備成立業主大會，選舉業主委員會，鼓勵選聘物業服務企業實施管理；物業配套設施不完善的老舊住宅小區，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、居（村）民委員會應當指導小區業主自行管理或者因地制宜采取靈活方式選聘人員實施物業服務。

　　6.針對不交物業費這一熱點問題，《條例》有什么規定？

　　答：《條例》明確規定，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由欠交、拒交物業服務費。業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人及業主委員會可以通過上門催交、限期交納等方式催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟，相關業主拒不執行人民法院生效法律文書的，依法按照個人信用信息管理有關規定錄入個人征信系統。

　　業主轉讓物業應當結清物業服務費等相關費用。物業受讓人應當將物業權屬轉移登記情況、業主姓名、聯系方式等及時告知物業服務人。（杜艷 趙會）