小區舊貌換新顏 改造以后怎么管？

　　城鎮老舊小區改造，與民生福祉相連，與城市文明相系，但由于量大面廣，情況各異，具體推動起來并非易事。今年，全市447個城鎮老舊小區納入改造計劃，涉及居民20770戶。意見怎么統一？利益如何平衡？改好之后如何管理防止反彈？要解決這些問題，遠遠不是一項建設工作能做到的，而應作為一項基層社會治理工程，發動群眾共謀、共建、共管、共評、共享。

　　□本網記者 杜艷 文/圖

　　【意見怎么統一？】

　　先自治后改造 盡量平衡各方利益

　　“我們小區沒有綠化，應該增加綠化面積。”“停車棚又窄又破，能不能維修一下，改成可以充電的那種？”“建議增設一個活動室，老年人、小孩子有地方玩。”……8月6日、7日晚，東坡區蘇祠街道為民巷社區先后在下西街62號、為民巷18號召開全體居民會議，討論老舊小區改造工作，居民七嘴八舌地提出了建議。

　　“具體改哪些，怎么改，每個業主都有自己的想法。”蘇祠街道相關負責人表示，“雙創”工作中，很多老舊小區經過整改后，外觀環境改善了，但內部治理仍然不易：小區空間只有那么大，年輕人想增設停車位，老年人想增設活動室，需要多方協調，找到“最大公約數”。

老舊小區改造前廣泛征求居民意見。

　　8月10日中午，為民巷社區工作人員彭靜琳前往下西街62號，征集業主對老舊小區改造的意見。下西街62號，不只是一個門牌號，更是下西街小巷里的一個老舊小區。說是小區，其實只有3棟居民樓，沒有物業管理，外人可以隨便出入。盡管陽光強烈，但一棟居民樓的樓道入口處，墻壁上仍有大面積的水漬和青苔印。

　　“我在這里住了26年。小區1994年剛修起來時，還算比較好的。”居民戴秀榮曾是原眉山飲食服務公司的職工，也是這里最早的住戶，見證了小區一步步由盛到衰。以前，她居住的這棟居民樓里，左鄰右舍都是同一公司的熟人，彼此照應，生活開心。后來，由于缺少持續性投入維修，各種基礎設施逐漸老化，最大的問題是雨污主管網年久失修，到處堵塞、浸水，有條件的人家紛紛搬走了。現在，小區里的房子空的空，賣的賣，搬進來一些新面孔，“不少人我都不認識了”。

　　戴秀榮期待這次老舊小區改造能解決多年“頑疾”。為此，她積極配合社區，幫忙打電話聯系一些老鄰居，征集他們的建議和意見。按照我市老舊小區改造方案，符合條件的小區想改造，首先就是征集業主意見。如果整個小區同意改造戶數超過總戶數的三分之二，就可以申報改造。“一共80多戶，現在簽了39戶，不到一半。”彭靜琳帶著老舊小區改造意見征求表，挨家挨戶敲門征集意見。“小區是我家，改造靠大家。”彭靜琳說，希望像戴秀榮這樣的業主多一些，大家積極主動參與到小區改造工作中來。

　　“不少老舊小區‘臟亂差’，根本原因是管理失序，所以引入物業管理或居民自治組織是關鍵。”市老舊小區改造指揮部相關負責人表示，街道、社區引導小區業主按照“先自治后改造”原則，宣傳老舊小區改造政策，統一業主意見，協調解決小區矛盾糾紛，這是改造程序的第一步。在充分征求業主意見的基礎上，住建部門會同街道辦，因地制宜，按照“一小區一方案”的原則，委托有關單位編制小區改造設計方案，并在小區顯著位置公示5天。期間，根據大家的反饋意見，修改完善設計方案，評審后再公示，多次修改完善后，才能啟動施工。

　　據悉，截至7月底，我市老舊小區改造全面啟動，其中236個小區已制定改造方案，完成任務數的52.8%；開工小區129個，占任務數28.9%；完工小區39個，占任務數8.7%。

　　改造老舊小區，建設美好家園。

　　【改造帶來什么？】

　　老小區新生活 搬走的鄰居回來了

　　8月10日下午，走進彭山區鳳鳴街道城東社區致民路110號的北苑小區，入口處新安裝的門禁系統、新建的門衛室讓人眼前一亮。小區里綠樹成蔭、干凈整潔，車輛停放規范有序，綠化帶旁設置有卡通小木房，里面放了寵物糞便撿拾紙。在黨群活動中心內，4名老年人正樂呵呵地打牌娛樂。“這里涼快，可以看書看報。我們每天上午都來這里耍。”78歲的居民王桂枝說，以前小區沒有路燈，沒有門衛，老年人也沒有活動的地方，還出現過電瓶車、摩托車被盜現象，有些業主因此搬離了小區。

　　建于20世紀90年代的北苑小區共有住戶96戶，大部分為彭祖廣場拆遷安置戶。2019年，鳳鳴街道啟動了該小區的改造工程，拆除違建、黑化路面，重新進行功能分區，設置休閑活動區、機動車停車區、非機動車車棚，并配套修建黨群活動室，安裝監控等安防設施，新建門衛室等。

　　“以前垃圾沒人清運，有的業主還把車隨意停放在小區里，堵塞交通，居民間因此發生沖突。”北苑小區業委會主任尹勇說，改造過程中，街道辦充分聽取居民意見，規劃建設了停車位，安裝了免費充電樁，小區長期存在的矛盾得到有效化解。

　　“改造完成后，小區一下提檔升級了，住起也舒心。”小區居民岳元興說，附近有學校、菜市、廣場、商場，生活非常便利。早幾年，管理沒跟上，一些鄰居搬走了。如今，基礎設施完善了，環境變好了，有兩戶搬走的老鄰居又搬回來了，“太讓人高興了。”岳元興說。

　　“老舊小區改造，真正實現了居民受益、房屋升值。”彭山區住建局相關負責人說，以80號小區、北苑小區、金桂苑小區為例，小區“臟亂差”得到有效治理，房屋也隨之增值了，買賣均價從改造前的約2600元/平方米，漲到改造后的4000元/平方米。

　　截至目前，彭山區累計投入資金約1469余萬元，完成老舊小區改造39個，正在改造12個，剩余24個即將啟動改造，年底前全面完成。通過改造，老舊小區的整體環境得到顯著提升、治安防控更有保障，真正實現了從“有所居”到“更宜居”的老小區新生活。

改造后的北苑小區增設了黨群活動室。

　　【后續怎么管理？】

　　設立維修基金 建立長效機制

　　老舊小區改造是看得見、摸得著、實打實的民生項目。但改造完成后，如果缺乏有效管理，時間一長，很容易反彈。后續怎么管？建立長效機制很重要。

　　“每個平方米收10元錢，這不是改造費，是專項維修基金，以后用于小區的管理維護。”8月10日傍晚，在眉山中心城區落虹巷99號小區，正在召開的老舊小區改造意見征集會上，社區工作人員向居民解釋收費事項。

　　“該怎么出就怎么出，我支持改造工作。”小區業主王志林坦言，涉及收費，難免有人不情愿。但忍受了這么多年的“臟亂差”，現在政府牽頭幫忙改造小區，大家更應該齊心協力把小區管理好。

　　為讓大家共同努力，做好老舊小區管理維護，東坡區在老舊小區啟動改造前，根據小區實際，按照房屋產權面積，以10—15元/平方米的標準籌集群眾承擔部分資金。這部分資金由小區自治組織負責收取，存入社區開設的資金專戶，主要用于小區改造后的管理維護。

　　在老舊小區改造較早的彭山區，已探索出一條老舊小區改造后的共管共享之路。

　　改造后的80號小區增加了無障礙設施。

　　“很多老舊小區只有幾棟樓，規模小、住戶少，管理成本高，收益少甚至可能虧本，物業公司對老舊小區望而卻步。”鳳鳴街道城西社區相關負責人說。為解決這個問題，鳳鳴街道采取“連片打包”方式，將地域鄰近、情況類似的小區連片整合，打包給一家物業公司管理。這樣有效解決了物業公司賺不到錢、老舊小區無人管的問題。同時，街道結合老舊小區改造，出資對基礎設施、安防技防設備集中“補短”，降低業主及物業公司的負擔，并在后期通過開放共享車位、小區廣告植入等方式，補貼物業費用。

　　在實現“有人管”的同時，還要注重“管得好”。目前，彭山區共建立小區或片區黨支部179個。在基層黨組織引領下，物業公司入駐后，建立收集問題、解決問題、反饋結果“三步走”機制。基層黨組織引導物業公司為業主提供“點單式”服務項目，精準解決好居民最關心、最急迫的環境衛生、健身設施、水電氣配套等問題。

　　“改造相對容易，難的是如何不反彈。”市住建局相關負責人表示，像彭山區這種改造完成后引入物業管理的做法，有利于讓改造成果長期保持下去。我市老舊小區改造后，可由小區大多數居民集體自主選擇是否納入物業管理，積極探索推行社區黨組織領導下的居委會、業主委員會、物業服務企業共管共享的管理體制，激發居民主動性、積極性，共同搞好老舊小區管理維護，形成常態長效。

不少老舊小區改造后增設了停車位。

　　“老舊小區改造不是對‘硬件’一改了事。通過改造，進一步激發城市活力，推動基層社會治理，才是老舊小區改造的深層次意義所在。”市住建局相關負責人表示，我市在城鎮老舊小區改造中，通過建立和完善基層黨組織、業主委員會、小區居民自治組織等，充分發揮基層黨組織在社區治理體系建設中的領導作用，統籌協調社區居委會、業主委員會、物業服務企業等，推進城鎮老舊小區改造。同時，搭建溝通議事平臺，利用“互聯網+共建共治”模式，開展城鎮老舊小區黨組織引領的多種形式基層協商，主動了解居民訴求，促進居民形成共識，發動居民主動參與改造方案制定、投工投勞、配合施工、后續管理、監督評價，共享“整潔、舒適、安全、美麗”的小區環境，促進構建“縱向到底、橫向到邊、協商共治”的城市治理體系，打造共建共治共享的社會治理格局。