《眉山市物業管理條例》2021年1月1日起施行，多部門回應物業費繳納、維修資金管理等熱點問題

《條例》明確物業管理工作要堅持黨建引領的原則，引導符合條件的物業服務企業建立黨組織，開展黨的活動。街道辦事處和社區居委會具體負責轄區內的物業管理工作，指導物業小區成立黨組織，指導小區業主委員會成立黨組織，為物業管理區域內依法設立的黨組織開展活動提供必要條件。

業委會的成立一直存在推動難的問題。《條例》首先從業委會籌備經費入手，明確建設單位應當將首次業主大會會議籌備經費繳存至街道辦事處（鄉、鎮人民政府）指定賬戶。其次是通過微信、短信、電子郵件等方式解決投票難問題，明確區縣人民政府應當逐步建立業主信息決策平臺，供業主大會會議、業主委員會和業主使用。三是確定業委會任職禁止性條款，明確未按照合同約定交納物業服務費、依法被納入失信被執行人名單等行為不得作為業委會候選人。

《條例》明確建設單位在辦理建設工程綜合竣工驗收備案前應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房進行裝修，裝修應當符合設計標準，滿足基本辦公功能。裝修標準由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。

《條例》明確主管部門要規范細化申請使用流程，制定住宅專項維修資金應急使用備案申請表、使用方案、審批表等示范文本。維修資金的管理遵循業主所有、統一交存、專戶存儲、按戶核算、專款專用、業主決策、政府監管的原則。業主分戶賬面維修資金余額不足首次交存金額的百分之三十的，業主應當及時補交。對于出現屋頂防水損壞造成滲漏的，電梯、消防、安防、無障礙設施等共用設施設備故障，存在嚴重安全隱患等六項緊急情況時可申請應急使用維修資金，手續齊全的自申請之日起三個工作日內辦理相關手續。

答：長期以來街道和社區干部缺乏物業管理工作的抓手，《條例》中明確了街道辦事處（鄉、鎮人民政府）在物業管理工作中的主體職責，包括具體負責本轄區內物業管理工作，建立健全物業管理工作長效機制；為物業管理區域內依法設立的黨組織開展活動提供必要條件；組織、指導和監督轄區內業主大會、業主委員會依法履行職責，參與業主大會、業主委員會籌備、成立和換屆工作；組織、指導和協調轄區內業主大會、業主委員會選聘、續聘、解聘物業服務人；責令限期改正或者撤銷業主、業主大會、業主委員會違反法律法規的決定；制止、報告物業管理區域內的違法行為；指導督促物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理實施；依法調解、處理物業管理矛盾糾紛。社區居委會指導和協助轄區各物業管理區域設立業主大會和選舉業主委員會，協助街道辦事處開展物業管理工作。

《條例》明確，市、區縣人民政府應當將老舊住宅小區改造納入城鎮保障性安居工程，準確認定范圍、統籌安排時序、科學編制計劃、合理確定項目，落實補助資金加強老舊住宅小區配套基礎設施或者公共服務設施的建設、更新、改造、提升，逐步改善老舊住宅小區人居環境。支持老舊小區加裝電梯。物業配套設施完善的老舊住宅小區，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當組織、指導業主籌備成立業主大會，選舉業主委員會，鼓勵選聘物業服務企業實施管理；物業配套設施不完善的老舊住宅小區，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、居民（村民）委員會應當指導小區業主自行管理或者因地制宜采取靈活方式選聘人員實施物業服務。

《條例》明確對于業主的認定有明確的標準，依法登記取得房屋所有權的為業主。物業的承租人、借用人或者實際使用物業的其他人是物業的使用人。物業使用人在物業管理活動中的權利義務及費用承擔、支付方式由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

業主的權利包括按照物業服務合同的約定接受物業服務人提供的服務，并監督合同履行；依法申請成立業主大會，選舉業主委員會委員、候補委員，并依法享有被選舉權；監督業主委員會工作，申請罷免業主委員會委員、候補委員；對物業使用、維護、改造等方案進行監督；反映、舉報、勸阻、制止物業管理區域內的違法建設、侵占綠地等行為等。

業主的義務包括按照合同約定交納物業服務費和其他應當由業主共同分攤的費用；物業使用人變更的，書面告知物業服務人；對相鄰業主專有部分維修維護提供必要配合；在房屋外墻安裝空調外機、雨棚、晾衣桿等延伸構建或者附加結構的，應當符合法律、法規及管理規約的規定，并提前告知業主委員會及物業服務人，不得破壞房屋建筑結構，危及公共安全，影響整體風貌等。

《條例》明確規定，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由欠交、拒交物業服務費。業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人及業主委員會可以通過上門催交、限期交納等方式催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟，相關業主拒不執行人民法院生效法律文書的，依法按照個人信用信息管理有關規定錄入個人征信系統。

業主轉讓物業應當結清物業服務費等相關費用。物業受讓人應當將物業權屬轉移登記情況、業主姓名、聯系方式等及時告知物業服務人。

《條例》明確，業主大會會議表決形式增加微信、APP平臺等方式，但采用新的網絡投票形式的，應當如實反映業主意愿，具有可追溯性。區縣人民政府應當逐步建立業主信息決策平臺，供業主大會會議、業主委員會和業主使用。

物業管理區域內業主人數較多的，可以以棟、單元、樓層為單位共同推選樓棟長，樓棟長經書面委托可以代表本片區業主參加業主大會會議。樓棟長參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

明確業主委員會可以設置候補委員，候補委員名額不得超過業主委員人數的百分之五十。業主委員會出現缺額時，應當按照候補委員得票數順序進行遞補，并將人員變動情況在物業管理區域顯著位置公告十五日。